Si recientemente adquiriste una casa, debes saber que una de las obligaciones que has adquirido es pagar impuestos por tenerla, para ello, es crucial conocer el valor catastral de la misma. Quédate para que te expliquemos todo lo que debes saber sobre este tema de bienes raíces.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es asignado por el Catastro Municipal a través de valuadores y notarios públicos. Normalmente, el valor catastral se asocia con el precio comercial de la propiedad, pero hay otros factores que se toman en cuenta para determinar este valor.
Este dato es muy importante porque permite estipular la cifra que deberás cubrir de impuestos y predial. Con el valor catastral sabrás tu cuota del Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI), Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto de Predial.
Conocer el valor catastral, también es importante para otras funciones como: negociar una compraventa o para solicitar un crédito hipotecario.
¿Cómo se determina el valor catastral?
Para determinar el valor catastral, se toma en cuenta lo siguiente:
- El año de construcción de la vivienda
- Las condiciones habitables del inmueble
- La ubicación y las condiciones de la zona
- Valor del mercado de propiedades que tengan características similares
- Superficie de construcción y terreno
- Valor unitario del suelo y clave del valor del suelo.
El valor catastral de las propiedades se realiza con apoyo de un notario público certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal. La fórmula para el cálculo del valor catastral es:
Valor catastral = valor catastral de la construcción + valor catastral del suelo
Por valor catastral de la construcción nos referimos al tipo de inmueble como el número de pisos, infraestructura, espacios y detalles. Este valor considera una depreciación del .8% por cada año desde la construcción de la propiedad.
Para el valor catastral del suelo se toman en cuenta las manzanas, que representan la infraestructura o si colinda con una vía pública.
¿El avalúo catastral tiene vigencia?
El avalúo catastral tiene una vigencia de un año y tiende a elevarse entre un 15% y un 20% en cada periodo. Te explicaremos a detalle los aspectos que se consideran en el valor catastral:
- Antigüedad y condiciones del inmueble: Aquellas propiedades que sean más antiguas o que no estén en condiciones adecuadas, pueden tener un valor catastral menor.
- Ubicación: Las propiedades que se encuentran en zonas más valoradas o céntricas, tendrán un valor catastral más elevado.
- Extensión y valor del suelo: Los terrenos más grandes o aquellos que estén ubicados en zonas consideradas de alta demanda, tendrán un valor catastral superior.
- Uso del inmueble: El valor catastral también está determinado por el uso del inmueble. Es decir, si es residencial, comercial o industrial.
- Valor de otras propiedades en el mercado: El valor comercial que tienen en el mercado las propiedades que se encuentren en la misma zona y que tengan características similares a la tuya, es considerado como punto de referencia para la valuación catastral.
Si durante el periodo de un año, los inmuebles sufren algún tipo de modificación, el valor catastral será diferente al de la constancia expedida con anterioridad.
¿Cuáles son los documentos que se necesitan para solicitar un avalúo catastral?
El avalúo catastral siempre es realizado por instituciones gubernamentales como:
- Empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades
- Instituciones legales dedicadas a la otorgación de créditos
- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Corredores públicos
- Gobierno local
La persona autorizada para determinar el valor catastral deberá:
- Contar con cédula profesional registrada ante la Secretaría de Educación Pública
- Ser miembro de un órgano colegiado con reconocimiento de la SEP.
- Presentar la solicitud de registro a la dependencia junto con una copia certificada de la cédula.
Asimismo, es importante considerar que los peritos valuadores deben cumplir con estrictos procedimientos y pueden ser convocados por la autoridad fiscal para exámenes teórico-prácticos que demuestren sus conocimientos en leyes, lineamientos y manuales técnicos.
Al momento de solicitar el avalúo catastral, te solicitarán los siguientes documentos:
- Copia de la identificación oficial vigente del sueño del inmueble
- Escrituras de la propiedad
- Solicitud que especifique el motivo del avalúo
- Plano del terreno
- Croquis de ubicación
- Contrato de compra-venta
- Copia de boleta de agua y predio
La ley sanciona a quienes realicen valuaciones catastrales inadecuadas. Si los peritos realizan avalúos que no cumplen con la ley pueden ser suspendidos por un periodo de seis o hasta 36 meses e incluso, su registro puede ser cancelado definitivamente.
Si después de la evaluación, no estás conforme con el valor, puedes hacer lo siguiente:
- Solicitar una revisión a la entidad. Si eres persona jurídica, esta solicitud la debe hacer el representante legal.
- Deberás colocar en la solicitud pruebas que justifiquen tu argumento. Es decir, podrás incluir fotografías del predio, ofertas recientes y conceptos técnicos.
El valor catastral es importante para tener información objetiva que te servirá para hacer el cálculo de impuestos y contribuciones. Con el valor catastral, podrás cumplir con tus obligaciones fiscales.
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