La tokenización inmobiliaria está convirtiendo propiedades físicas en activos digitales asequibles, lo cual es muy bueno en el sector de bienes raíces. Este modelo, permite que incluso los inversores más pequeños puedan participar en proyectos que han sido reservados anteriormente a grandes capitales, reduciendo barreras de entrada y mejorando la liquidez del mercado.
En este artículo, exploraremos cómo funciona, sus beneficios, desafíos y el papel de plataformas de tokenización en México, que simplifican procesos legales y técnicos para democratizar la inversión, conociendo también qué es crowdfunding, ya que ambos modelos se usan con el mismo fin.
¿Qué es la tokenización inmobiliaria?
Esta tokenización, convierte derechos de participación y derechos de propiedad en activos digitales, estos son llamados “tokens” y deben estar registrados en una blockchain.
Cada uno simboliza una parte de lo que cuesta una propiedad, lo que permite a los inversores comprar una fracción proporcional de la misma sin tener que comprarla completa.
El proceso de la tokenización inmobiliaria es utilizado con contratos inteligentes, los cuales distribuyen ingresos, automatizan transacciones y garantizan el cumplimiento legal. Imagina una propiedad de $1 millón pero dividido en 10,000 tokens de $100, esto facilitaría la inversión fraccionada en real estate.
Blockchain en el mercado inmobiliario
La tecnología que utiliza blockchain es usada para garantizar transparencia y seguridad. Cada transacción realizada ayuda a reducir errores y fraudes, ya que se registra en un libro contable. Quienes prefieren esta tecnología huyen de los gestores y notarios como intermediarios, pues suele ser más rentable y más rápido.
¿Para qué usan el blockchain las plaformas?
- Verificar si un título de propiedad es auténtico, comprobándolo por medio de registros digitales vinculados al Registro Público de la Propiedad.
- Automatizar pagos de intereses por medio de contratos inteligentes, asegurando que los ingresos se distribuyan sin problemas ni retrasos.
- Automatizar pagos de dividendos mediante contratos inteligentes, asegurando que los ingresos se distribuyan sin retrasos.
Beneficios de tokenizar inmuebles
La tokenización inmobiliaria democratiza el acceso a la inversión en el área inmobiliaria, lo que permite que se pueda participar incluso con montos mínimos. La liquidez aumenta de forma significativa, y la transparencia que es impulsada por blockchain ayuda a reducir costos y barreras, abriendo paso en mercados globales para todo tipo de inversores.
Democratización de la inversión
Al tomar una propiedad y fraccionarla, la tokenización le permite al pequeño inversor participar con montos mínimos (desde $100). En México, el acceso a propiedades en venta “premium” suele estar limitado a montos más altos de capital, esto es más relevante en ciudades como Monterrey o Guadalajara.
Liquidez mejorada
Los tokens pueden venderse en cuestión de segundos en mercados globales, algo que no pasa en el modelo tradicional, ya que incluso vender una propiedad puede tomar meses. Por ejemplo, un token de un inmueble en CDMX puede negociarse en plataformas mundiales, lo que puede atraer a inversores de Europa y Asia.
Transparencia y reducción de costos
Una blockchain ofrece un historial auditable de cada transacción que se realice, y con la automatización, recortar hasta un 70% en gastos de intermediarios. En México, esto es imprescindible para reducir gastos de transacción y eliminar prácticas opacas.
Acceso a mercados globales
Los inversores de cualquier parte del mundo pueden comprar tokens de inmuebles en lugares Premium de Reforma o Polanco, sin necesidad de complicados trámites fronterizos. Plataformas como hipoTK pueden facilitar la integración al ofrecer proyectos certificados y cumplimiento legal.
Propiedades vacacionales tokenizadas
En destinos turísticos como Tulum o Los Cabos, la tokenización inmobiliaria facilita a inversores minoristas acceder a propiedades lujosas para alquileres vacacionales, y es por esto que es de los mejores lugares para invertir en México.
Impacto en el sector hotelero
Condominios turísticos tokenizados, hoteles boutique, entre otros, podrían atraer capital internacional, lo que reduce en gran medida la dependencia de préstamos bancarios tradicionales.
Cómo invertir en tokens inmobiliarios
Desde elegir plataformas de confianza hasta gestionar ingresos por medio de contratos inteligentes, invertir en tokenización inmobiliaria permite diversificar inversiones, participar en proyectos premiun a buenos precios y acceder a los mejores mercados globales.
Para invertir en tokens inmobiliarios, sigue los siguientes pasos:
- Elección de plataforma: selecciona una plataforma como hipoTK que tenga un historial verificable y que se encuentre regulada. En hipoTK ofrecemos proyectos tanto en Latinoamérica como en España.
- Due diligence: este analiza el inmueble tokenizado, su rentabilidad histórica, ubicación y solvencia del emisor. En México, revisa si el proyecto cuenta con permisos municipales y avalúos que estén certificados.
- Compra y gestión: recibe tokens por medio de criptomonedas o dinero común, y recibe capital de forma automática mediante contratos inteligentes.
Ejemplos de una tokenización exitosa:
- St. Regis Resort en Aspen: al ser tokenizado permitió que inversores accedan al mercado “de lujo” con montos muy bajos y rentabilidad de al menos 8% anual.
- Proyectos en Latinoamérica: empresas como Reental han tokenizado edificios en Barcelona (España), demostrando que el modelo es funcional en mercados regulados.
Casos de éxito globales vs. México
La tokenización inmobiliaria ha mostrado un increíble potencial global con casos como Reental de España y RealT de Estados Unidos, ya que ambas democratizan inversiones en propiedades premium.
Lecciones de mercados maduros
Entre algunos de los países que han implementado marcos regulatorios para tokenización inmobiliaria tenemos Singapur y Estados Unidos, y ambos países permiten proyectos como el tokenizado por RealT en Miami (rentabilidad del 12% anual).
Adaptación a la realidad mexicana
En México, la tokenización puede verse como un modelo poco seguro, ya que no se está acostumbrado a las tecnologías digitales por la complejidad de trámites municipales. Sin embargo, su potencial para financiar proyectos es bastante importante en zonas de alto crecimiento como Mérida, Querétaro, entre otros.
Tokenización y sostenibilidad
En la actualidad, la conciencia ambiental ha ido impulsando la demanda de proyectos inmobiliarios sostenibles, y la tokenización es una herramienta importante para financiarlos.
Propiedades verdes tokenizadas
En México, propiedades como el edificio con certificación LEED como la Torre Mayor en Ciudad de México, o desarrollos en el Sureste, en Mérida, podrían tokenizarse para atraer inversores comprometidos con el ESG.
Esta certificación LEED garantiza estándares altos de eficiencia energética y el uso de materiales sostenibles, incrementando el valor de los tokens y su atractivo para fondos de impacto.
Aunque aún no hay leyes específicas sobre este tema, hay enfoques ecológicos dentro de proyectos tokenizados en los que se podría acceder a beneficios como:
- Créditos fiscales por uso de energías renovables: paneles solares en desarrollos en Sonora.
- Subsidios estatales para proyectos en zonas con alto impacto ambiental: como el Corredor Turístico del Pacífico.
Restricciones y riesgos de la tokenización en bienes raíces
Conocer cuáles son las restricciones y los riesgos que puede conllevar la tokenización inmobiliaria es clave para mantener informados a los inversores. Si bien puede ofrecer liquidez y democratización, las vulnerabilidades técnicas, la volatilidad del mercado y la falta de regulación clara pueden ser un gran problema.
Comprender cada uno de estos aspectos es clave para tomar decisiones sólidas y mitigar pérdidas en caso de que existan. Esta tecnología en México enfrenta retos como:
- Regulación tokens inmobiliarios
Al no existir marcos legales claros, la incertidumbre puede crecer, y es que en México, las plataformas de tokenización inmobiliaria aún deben ajustarse a las leyes de valores y propiedad, como por ejemplo la del Mercado de Valores y el Código Civil.
- Vulnerabilidades técnicas
Se pueden ayudar a mitigar con cifrado avanzado y auditorías externas los ataques cibernéticos o fallos en contratos inteligentes, ya que estos pueden comprometer de forma grave los activos.
- Volatilidad del mercado
El valor de los tokens va a depender de factores macroeconómicos y de la demanda, como pueden ser las crisis políticas o las tasas de interés. En México, se exigen estrategias de diversificación, como por ejemplo combinar tokens de propiedades comerciales y residenciales.
Tokenización y pequeñas empresas
La tokenización inmobiliaria ofrece financiamiento a pequeñas empresas, y las PyMEs al poder convertir activos inmobiliarios en tokens, atraen inversores y financian proyectos de expansión.
Este modelo facilita la participación en mercados que antes eran únicamente accesibles para empresas grandes, además de que logra democratizar el acceso a capital.
Oportunidades para PyMEs
En centros como el Galaxia Monterrey o Plaza Carso, existen negocios pequeños que podrían tokenizar espacios para financiar su expansión, como lo son:
- Cafeterías autónomas: tokenizar un local en un mercado gourmet para aumentar su tamaño.
- Tiendas de diseño: vender tokens de un espacio en La Roma para poder abrir una sucursal nueva.
- Mercados orgánicos: se podría tokenizar un terreno en Puebla para la construcción de un mercado dentro de la localidad.
El futuro del sector: ¿Hacia un mercado 100% digital?
Propiedades como NFT’s únicos, grandes fondos gestionando portafolios mundiales por medio de blockchain, propiedades integradas en DeFi para préstamos sin necesidad de bancos, etc.
Esto, aunque no esté tan pronto a ocurrir, será una transformación total de la manera en la que actuamos en el mercado inmobiliario, prometiendo mayor eficiencia, acceso y transparencia.
- Propiedades como NFTs: en México, edificios emblemáticos podrían ser representados por tokens únicos, lo cual combinaría el coleccionismo con la inversión. También puede aplicarse a zonas y propiedades tanto turísticas como históricas.
- Integración con DeFi: utiliza préstamos colaterizados con tokenización inmobiliaria, sin necesidad de bancos intermediarios.
- Mayor adopción institucional: los fondos de inversión y REITs usando blockchain para la gestión de portafolios globalizados. En México, eso podría ayudar a promover la participación de fondos de pensiones.
La tokenización inmobiliaria es una evolución natural hacia mercados más eficientes e inclusivos. Y, aunque constantemente existan desafíos tanto técnicos como regulatorios, gracias a herramientas como hipoTK podemos ofrecerte soluciones accesibles y seguras.
Para inversores en México, esto representa una gran oportunidad de diversificar carteras con activos palpables, pero de forma digital, logrando obtener un financiamiento inmobiliario flexible y de calidad.
